Le marché de l’ancien se stabilise, mais les experts restent prudents. Le marché du neuf, lui, est tendu et incertain.
La zone euro a du mal à retrouver des couleurs et le chemin de la croissance. Le marché de l’immobilier est dans la même tendance. Les taux d’intérêt proches de leur plus bas niveau historique ont permis malgré tout un rebond des transactions en fin d’année avec une stabilisation des prix. Les notaires ont enregistré 723 000 transactions soit 2,7 % de plus que l’année précédente. Mais c’est encore en deçà des chiffres d’avant la crise des subprimes. Par conséquent, le nombre de prêts immobiliers a augmenté d’un peu plus de 20 % en 2013. Côté prix, le réajustement à la baisse a été sévère dans certaines régions.
Prudence dans l’ancien
Avec d’un côté une demande qui n’a jamais été aussi forte, et de l’autre une offre abondante de logements anciens et des taux historiquement bas, en théorie, tous les ingrédients pour un marché dynamique sont réunis. Pourtant les professionnels restent prudents, marqués par la crise et tablent plutôt sur une stabilisation. La baisse du pouvoir d’achat et la hausse du chômage sont des freins à l’achat, en particulier des primo-accédants. Les prix de l’immobilier restent à des niveaux élevés voire inaccessibles pour beaucoup de ces candidats à un premier achat, en particulier dans les grandes villes. Rabotage de la fiscalité, suppression du prêt à taux zéro dans l’ancien, augmentation des droits de mutation de 0,7 point dans la plupart des départements, sont autant de signaux qui n’encouragent pas la reprise du marché.
Au plan macro-économique, les indicateurs ne sont pas non plus rassurants et la menace de la déflation dans la zone euro inquiète les économistes. La Banque centrale européenne ne disposant plus vraiment de levier d’action. Il est révolu le temps où l’inflation aidait à rembourser les mensualités avec des perspectives de plus-values substantielles en cas de revente. Autant d’éléments qui incitent les investisseurs à la prudence. Et il n’y a aucun signe qui laisse présager une inversion de tendance forte et durable en faveur des prix de l’immobilier ancien.
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Nombre de transactions de logements anciens cumulé sur 12 mois.[/caption]
Baisse du marché du neuf
Les règles du marché de l’immobilier neuf ne sont pas les mêmes que dans l’ancien. La tendance est faite par les investisseurs et la dynamique économique. Ce marché du neuf baisse à nouveau avec une chute de 4 % des mises en chantier par rapport à 2012, année qualifiée de noire. 332 000 logements neufs seulement ont été construits en 2013, bien loin des 500 000 escomptés. Plusieurs facteurs ont refroidi les ardeurs des investisseurs comme l’environnement économique et la politique d’austérité ou le zapping fiscal… Les professionnels escomptent un équilibrage du marché de l’immobilier neuf pour 2014 mais ne s’attendent pas à un inversement de tendance à court terme. Quant à l’investissement locatif, ce marché est sinistré avec une baisse de 46 % par rapport à 2011. La complexité et l’inertie dans la mise en œuvre de la loi Duflot n’ont pas favorisé la demande. Le coût des investissements neufs a par ailleurs subi une hausse significative au cours des cinq dernières années. L’enchérissement du prix du foncier et l’inflation des coûts de construction pèsent lourdement sur le prix du neuf. Du coup, les investisseurs préfèrent se réorienter vers l’ancien qui présente plus d’opportunité et de marge de négociation. Par ailleurs, les marchés actions profitent du redémarrage de la croissance mondiale.
Cette tendance amorcée en 2013 va se confirmer en 2014. Les investisseurs réorientent leur stratégie vers des supports présentant des perspectives de rendement plus rapides et plus attrayantes. En synthèse, la tendance pour le marché 2014 apparaît donc atone et l’attentisme des investisseurs est de mise. D’autant plus que la loi Alur impose encore plus de contraintes pour les bailleurs. Bertrand Seveno / Cogedis Fideor
