Comment augmenter la rentabilité de l’immobilier ? Tour d’horizon des différentes stratégies pour diminuer la pression fiscale sur les revenus locatifs.
Pour se constituer un patrimoine et des revenus complémentaires, l’immobilier locatif est une évidence. Souvent, investir dans la pierre était aussi un bon moyen de diminuer ses impôts grâce à des dispositifs successifs (Robien et autres). Après quelques années, les avantages fiscaux diminuent : fin des amortissements, baisse des intérêts d’emprunt déductibles. Avec des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine au taux actuel de 15,5 %, c’est près de la moitié du loyer net qui est consacrée à la fiscalité pour un contribuable imposé au taux marginal de 30 %. À part vendre le bien, il existe plusieurs solutions pour diminuer la pression fiscale sur les loyers. Toutes ne pourront prendre effet qu’une fois passée la période d’engagement de location qui accompagne les investissements immobiliers défiscalisants.
Réaliser des travaux déductibles
Il est permis de déduire des loyers diverses charges, dont les frais d’entretien, réparation et amélioration. Le remplacement d’un sol ancien, la réfection des peintures, des fenêtres ou même l’ajout d’éléments de confort comme une cuisine aménagée sont déductibles. Ils permettent aussi la mise en valeur et la location plus facile. Attention : un agrandissement, une modification de structure ou une rénovation équivalente à une reconstruction ne seraient pas déductibles.
Zoom sur le déficit foncier
Lorsque les charges sont supérieures aux loyers, le déficit peut être imputé sur le revenu jusque 10 700 € l’année de paiement des travaux. Si le déficit est supérieur, il pourra être imputé sur les loyers des 10 années suivantes. Les loyers sont annulés et le revenu diminué, d’où une baisse de la fiscalité. Une stratégie consiste à investir dans des biens vétustes, mais habitables, et à les remettre en bon état locatif. Une bonne partie des travaux sera payée par le gain fiscal et social. Des banques et assurances proposent également des SCPI basées sur ce principe, ce qui permet d’ajuster précisément le montant investi (à partir de 10 000 €).
Conventionnement
Avec ou sans travaux, il est possible de passer avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) des conventions de loyers réduits. En s’engageant à louer à des loyers plafonnés, à des personnes ne dépassant pas certains plafonds de ressources, le propriétaire bénéficie d’abattements fiscaux sur les loyers. Ces abattements vont de 45 % à 60, voire 70 % pour des loyers très sociaux. Ainsi, un contribuable n’est imposé par exemple que sur 40 % du loyer perçu. Même inférieur sur le bail, le loyer net après impôts peut être supérieur à l’ancien ! Le nouveau loyer peut s’appliquer soit pour un nouveau bail, soit au renouvellement d’un bail en cours.
La location meublée
Si le type de bien et son emplacement s’y prêtent, et que le marché est demandeur, transformer une location nue en location meublée permet de changer de fiscalité. Le locataire bénéficie des mêmes avantages. Le revenu devient un bénéfice commercial offrant deux options : soit le régime « micro » avec 50 % d’abattement sur les recettes (71 % en meublé saisonnier), soit le régime réel qui permet de déduire tous les frais et les amortissements du bien et de ses équipements. Le revenu fiscal se trouve alors fortement réduit, voire annulé.
D’autres solutions existent : attribuer temporairement les loyers à un enfant qui fait ses études (c’est alors lui qui déclarera le revenu) ou opter pour l’impôt sociétés lorsque l’immobilier est détenu par l’intermédiaire d’une SCI. Toutes ces possibilités nécessitent une réflexion patrimoniale et fiscale. La complexité de la réglementation rend indispensable l’intervention d’un conseil. Dominique Pincé / CerFrance Côtes d’Armor
