La vente en viager suscite un regain d’intérêt. Décryptage.

Gel des retraites, envolée des charges de copropriété, allongement de l’espérance de vie… Ces facteurs et d’autres contribuent au retour annoncé de la vente en viager.  Actuellement,  le viager ne représente que 1 % des transactions immobilières. L’offre reste bien supérieure à la demande. La réticence à spéculer sur la mort d’une personne âgée explique sans doute toujours le faible volume des transactions.

Cependant, il faut avoir à l’esprit les perspectives démographiques. Selon l’Insee, le nombre de personnes âgées de plus de 60 ans devrait progresser de plus de 8 millions d’ici à 2040, pour constituer plus de 30 % de la population française. Et 72 % des personnes âgées de plus de 70 ans sont propriétaires de leur résidence principale. Par conséquent, le vieillissement de la population et la baisse du pouvoir d’achat des retraités devraient dynamiser le marché du viager d’ici 15 à 20 ans.

Un principe simple

Le viager est une forme de vente immobilière par laquelle,  le vendeur,  appelé « crédirentier», décide de vendre son appartement ou sa maison. En contrepartie, la transaction inclut un versement initial en capital, surnommé le « bouquet », puis et le versement d’une rente à vie par l’acheteur dit « le débirentier ». La rente est généralement indexée sur l’augmentation du coût de la vie (taux d’inflation). Le crédirentier conserve le droit d’occuper le logement jusqu’au jour de sa mort. Ce n’est qu’après le décès que le débirentier récupère la pleine et entière propriété du bien. Dès la transaction, le bien disparaît du patrimoine du crédirentier, qui n’a plus la possibilité de le louer ou, bien évidemment, de le transmettre à ses descendants.

On peut vendre en viager, même en présence d’enfants, et un bien en viager peut être revendu.Si l’acheteur décède avant le vendeur, les héritiers de  l’acheteur doivent continuer à verser la rente au vendeur.

Occupé

Deux types de formules existent : le viager occupé et le viager libre.

Le viager occupé représente 95 % des ventes. Jusqu’au décès du crédirentier, les charges liées au logement sont réparties : la taxe d’habitation, les factures de chauffage ou d’eau chaude ainsi que les travaux d’entretien restent payés par le vendeur. La taxe foncière et les travaux importants (ravalement, installation d’un ascenseur…) sont du ressort de l’acheteur.

Le crédirentier recherche généralement un revenu complémentaire, à long terme, sa vie durant, stable (respectant le pouvoir d’achat grâce à une indexation sur l’indice du coût de la vie) et en toute sécurité (garanties de premier rang). Il organise le paiement en fonction de ses besoins, de sa fiscalité et de son patrimoine (transmission choisie). Il cherche à rester chez lui le plus longtemps possible, à bénéficier d’assistance à domicile (soins, ménage, jardinage…), à faire plaisir de son vivant (donation) ou à réaliser ses rêves (voyages, loisirs…). Il pourra quitter à tout moment le bien vendu à sa seule initiative contre le versement d’une rente complémentaire prévue dès l’origine, et garder ainsi toute sa liberté.

Le débirentier quant à lui se constitue un patrimoine immobilier sans souci des aléas de la gestion locative (le crédirentier  continuant d’entretenir le bien) en bénéficiant d’aménagements fiscaux qui optimisent l’opération. Dans le cadre d’une stratégie patrimoniale personnelle, l’acquéreur pourra préparer sa cessation d’activité, compléter sa retraite à horizon de 20 ou 25 ans, transmettre à ses enfants…

Logement libre

Dans la formule du viager libre, le crédirentier quitte son logement. Dans ce cas, Le débirentier prend à sa charge l’intégralité des dépenses liées au bien immobilier. La rente peut être plus importante car le débirentier dispose immédiatement du bien et peut le louer à d’autres. Le vendeur cherche principalement à se libérer des soucis de gestion locative et des travaux, à doper le rendement net par le biais d’une fiscalité très favorable (70 % d’abattement avant déclaration IRPP, sortie partielle d’ISF), à organiser et choisir sa stratégie de transmission patrimoniale.

L’acheteur accède à la propriété avec un faible apport dans un logement qu’il occupe immédiatement. En cas de mise en location du bien, il percevra les loyers qui viendront diminuer d’autant la rente viagère versée. Cette solution lui permettra d’investir en douceur, ou de se loger sans avoir besoin d’un recours bancaire.

Le viager est un engagement très important pour l’acquéreur comme pour le vendeur. Il faut bien en mesurer tous les aspects, avantages et inconvénients. La rédaction du contrat est complexe. Il faut prévoir un grand nombre de clauses qui doivent être établies avec précision et équité. Beaucoup de points doivent être définis avec clarté : la répartition des charges et travaux entre débirentier et crédirentier, l’indexation de la rente, la clause résolutoire qui oblige le débirentier à payer la rente, sous peine de voir le crédirentier  redevenir propriétaire du bien, si les délais de paiement et les engagements du contrat ne sont pas respectés. S’en remettre à des professionnels compétents, c’est aussi la garantie d’une estimation juste du montant de la rente et du bouquet. Jean-Jacques Rio/CerFrance Morbihan

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