En fonction du chiffre d’affaires dégagé par la location de meublé, le loueur est soumis à différents statuts sociaux et régimes fiscaux.
Logement étudiant, gîte rural ou gîte de France, meublé de tourisme ou meublé avec des prestations para-hôtelières… Il existe différents types de logements destinés à la location meublée. Pour être considérés comme telle, les locaux loués doivent comprendre tous les éléments indispensables à l’occupation du locataire sauf si l’exploitant propose au moins 3 des prestations para-hôtelières ci-après : le petit-déjeuner, la fourniture de linge de maison, le nettoyage des locaux, la réception de la clientèle… Juridiquement, la location meublée est une activité civile. Cependant, elle revêt sur le plan fiscal un caractère commercial soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Loueur meublé professionnel… ou pas
Le loueur de meublé peut être considéré comme professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Depuis 2009, pour être reconnu comme LMP, trois conditions sont à remplir : un membre du foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce en tant que loueur professionnel, les recettes de l’activité de location doivent être supérieures à 23 000 € par an pour l’ensemble du foyer fiscal et représenter plus de 50 % des revenus professionnels de ce même foyer. LMP ou LMNP, en fonction du statut attribué, les plus-values sur cession de biens loués et les imputations sur les revenus seront traitées différemment.
Dans le cas d’un LMP, les loyers seront imputés sur le revenu global au titre des 6 années suivantes et la plus-value sera considérée comme professionnelle. S’applique alors l’article du 151 septies du Code général des impôts qui spécifie une durée minimum d’activité de 5 ans et un seuil de 90 000 € avec une taxation entre 90 000 € et 126 000 €. Dans la situation du LMNP, la plus-value est considérée comme privée et l’imputation des loyers se réalise sur les revenus BIC de mêmes catégories (LMNP) et au titre des 10 années suivantes. Concernant l’amortissement des locaux, quel que soit le statut, il est comptabilisé au réel avec le bien inscrit à l’actif. L’amortissement est limité au montant des loyers retranché des autres charges.
De quel régime social dépendez-vous ?
Le régime social dont dépend le loueur de meublé diffère d’une situation à une autre. Si l’activité est déclarée au RCS ou si l’activité BIC fournit des prestations de services, alors le loueur dépendra du Régime social des indépendants (RSI). Dans le cas où le meublé est situé sur le site de l’exploitation et utilisé par l’agriculteur, ou s’il y a globalisation avec les activités agricoles, l’activité de location relèvera de la MSA. Si ces conditions ne sont pas réunies, alors l’activité ne sera affiliée à aucun régime social particulier.
Abattement fiscal possible
De même, le statut n’influe pas sur le régime fiscal. L’activité peut dépendre du régime réel BIC si le chiffre d’affaires dépasse les 32 900 € hors taxe (ou après application de la TVA sur option) ou si l’activité est exercée par une société. Dans le cas contraire, c’est le régime des micro-entreprises, nommé micro-BIC, qui s’applique. Le loueur bénéficie alors d’un abattement de charges de 50 %. Certaines locations, à savoir les Gîtes de France, les chambres d’hôte et les meublés de tourisme classés, tirent avantage de plusieurs dérogations. Ainsi, les loueurs peuvent profiter d’un seuil de chiffre d’affaires de 82 200 € hors taxe, contre 32 900 € normalement, et d’un abattement de 71 % de charges sur le chiffre d’affaires réalisé. Attention, car en régime micro-BIC, si le seuil de 82 200 € n’est pas atteint, l’activité n’est pas soumise à la Taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Les loueurs ne peuvent donc pas la récupérer sur les travaux qu’ils réalisent. Pour rentrer dans le champ de la TVA, le loueur doit soit proposer des prestations para-hôtelières, soit se soumettre au régime réel d’imposition. Bertrand Seveno/Cogedis
