Intégrer de l’immobilier dans son assurance-vie peut compenser la baisse du rendement des fonds garantis.
Moins 40 % en 10 ans : la baisse des taux a fortement impacté le rendement des fonds euros des assurances-vie. Le placement préféré des Français (plus de 1 500 milliards d’euros en 2014) est à 60 % investi sur ces fonds garantis. Le rendement net moyen de 2014 (2,5 %) masque de fortes disparités. Les performances vont de 1,5 à 3,22 % avant prélèvements sociaux. Dans un contexte général de taux bas (0,8 % pour l’emprunt d’état à 10 ans), il est difficile de fournir une performance élevée pour ces placements. Si la nature du contrat le permet, il faut s’interroger sur les possibilités de dynamiser le rendement.
Diversifier pour gagner plus
De nombreux contrats anciens n’offrent que la possibilité de ces fonds euros. Pour ces assurances-vie, pas de diversification possible, sauf à les transférer vers un contrat « multisupports ». Ceux-ci proposent plusieurs compartiments à différents niveaux de risques, la plupart sur des fonds en actions. Le degré important de risque de ces derniers freine souvent les épargnants à la recherche de meilleures performances. Le rendement est en effet proportionnel aux aléas. Une solution intermédiaire consiste à transférer une partie de l’épargne vers des fonds basés sur l’immobilier.
Trois possibilités : les SCPI, les OPCI et les fonds euros en immobilier. Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) existent de longue date : c’est la « pierre-papier ». Leur rôle est d’investir l’argent des souscripteurs dans des biens immobiliers loués, généralement des bureaux et commerces dont le rendement est supérieur à l’habitation. La SCPI reverse ensuite les loyers nets de frais aux investisseurs. De nombreux assureurs ont intégré à leur offre de fonds, une ou plusieurs SCPI, dont le rendement est généralement supérieur à 4 %. Si la valeur des parts évolue de manière régulière, le capital n’est cependant pas garanti. C’est un investissement plutôt conseillé sur une longue durée. La liquidité des placements est quand même assurée, c’est même une obligation légale. Si le marché de l’immobilier n’est pas un long fleuve tranquille, on constate une plus grande stabilité que les actions. Il est souvent plus avantageux fiscalement de souscrire des SCPI dans une assurance-vie plutôt qu’en direct. Les frais de gestion sont plus élevés, mais on bénéficie de la fiscalité de l’assurance-vie plus favorable que celle des loyers.
Fonds euros immobiliers
Une innovation récente mérite d’être signalée : ce sont les fonds euros immobiliers. Les assureurs ont toujours détenu, dans leurs fonds en euros, une part d’actifs immobiliers. Ces nouveaux fonds sont consacrés en totalité à la pierre et à la « pierre-papier ». Ils allient donc le rendement de l’immobilier (de 3 à 4,05 % en 2014) et la garantie d’un fonds euros. Affaire de spécialistes, c’est encore un marché de niche, et les contrats sont peu nombreux. Face aux multiples solutions pour muscler les rendements, l’immobilier semble l’option la moins risquée. Mais comme toujours en termes de placements, il faut bien réfléchir sur ses objectifs et ses besoins avant de quitter la sécurité des fonds garantis.
Bien mesurer le risque
Les Organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) sont plus souples et plus liquides que les SCPI, car ils comprennent des actifs immobiliers et financiers. En six ans d’existence, les OPCI ont recueilli plus de 2 milliards d’euros. Assez peu nombreux, ils ont actuellement la faveur des épargnants avec des rendements de l’ordre de 3,3 %, et une évolution régulière de la valeur de part. Là non plus, le capital n’est pas garanti. Dominique Pincé / CerFrance Côtes d’Armor
