La Société civile immobilière (SCI) permet au propriétaire de gérer ses biens immobiliers, de les protéger et de les transmettre.
La Société civile immobilière permet de gérer un patrimoine immobilier dont elle est propriétaire. Les associés détiennent des parts sociales dans cette société civile qui ne peut avoir d’activité commerciale. Cette solution facilite la transmission des biens grâce à une donation de parts sociales. On écarte ainsi les dangers liés à l’indivision entre les héritiers. La SCI est un outil qui préserve l’unité familiale car il évite la dispersion d’un bien dont un seul héritier ne pourrait avoir la propriété.
Contrat de société
La Société civile immobilière doit être créée par deux associés au moins. Ses statuts constituent le contrat de société. Ils déterminent l’objet social, les apports des associés, le montant du capital social et la durée de la société. Ce document fixe aussi les règles de fonctionnement de la société comme l’étendue des pouvoirs du ou des gérants, les conditions de prises de décision (assemblées générales ordinaires et extraordinaires), les modalités de cession de parts sociales, les conditions d’entrée de nouveaux associés, ou de retrait d’un associé… Les associés disposent d’une grande liberté pour rédiger les statuts. Cependant, il est préférable de faire appel à un professionnel du droit pour certains actes. L’apport d’un bien immobilier nécessite l’intervention d’un notaire, par exemple.
Le GFA, la SCI agricole
Pour les biens immobiliers agricoles, il existe une SCI spécifique : le Groupement foncier agricole (GFA). Il est régi par des dispositions particulières notamment au regard de la fiscalité de la transmission. La transmission à titre gratuit de parts de GFA bénéficie, sous certaines conditions, d’une exonération partielle de droits de donation et de succession. Cette exonération équivaut aux trois-quarts de la valeur nette des biens lorsque la valeur totale des parts transmises à chaque héritier, donataire ou légataire, n’excède pas 101 897 €. Au-delà de cette limite, elle se situe à hauteur de 50 % de leur valeur. Attention, la société civile doit avoir une existence réelle, sous peine d’être considérée comme une société fictive. Des règles doivent être respectées comme la tenue de l’assemblée générale ordinaire annuelle dans les conditions prévues par la loi et les statuts.
Protéger le concubin survivant
La constitution d’une SCI protège le concubin non pacsé survivant en cas de décès de l’autre concubin. Lorsque le bien est en indivision, le concubin survivant, à qui le concubin décédé a légué sa part par testament, doit payer des droits de succession à hauteur de 60 %. Pour éviter une telle taxation, il est conseillé de créer une SCI entre concubins qui achète le logement. Ensuite, un démembrement croisé des parts de la SCI attribue la moitié des parts en nue-propriété et l’usufruit des parts attribuées à l’autre concubin. Au décès du premier concubin, le survivant récupère l’usufruit des parts qu’il détenait en nue-propriété. Il détient alors la pleine propriété de la moitié des parts et l’usufruit de l’autre moitié. Il peut ainsi rester dans le logement sans risque d’être évincé par d’autres héritiers.
Un rapport annuel
Même s’il n’existe aucun texte qui impose la tenue d’une comptabilité, le gérant doit être en mesure de faire un rapport annuel. Une comptabilité est le meilleur moyen pour rendre compte de cette réalité sociale et permettra de répondre aux questions de l’administration fiscale. Cela représente un coût, mais c’est le gage de la sécurité juridique et fiscale. Bertrand Séveno/Altéor Patrimoine
