Les intérêts de créer une SCI (Société civile immobilière) sont multiples et variés selon les situations. La création de la SCI peut être inadaptée dans certains cas, d’où l’importance d’être accompagné par un professionnel.

Cette structure juridique poursuit une activité immobilière définie par son objet social. La constitution d’une SCI doit être composée de 2 associés minimum. Les associés peuvent être des personnes physiques comme des personnes morales. Voici quelques situations pour lesquelles vous pouvez constituer une SCI.

Éviter l’indivision

Des concubins, partenaires de Pacs ou un couple marié sous le régime de la séparation de biens faisant l’acquisition d’un bien immobilier peuvent se retrouver en indivision. Cette situation peut se retrouver lors d’une succession non préparée. Elle est instable comme le mentionnent les articles 815 et
suivants du Code civil. Pour organiser l’indivision, une convention peut être rédigée pour une durée déterminée. L’acquisition peut être réalisée par une SCI pour favoriser la gestion du bien, avec la désignation d’un ou plusieurs gérants et ainsi prévoir différentes clauses en cas de sortie d’un associé.

Optimiser la fiscalité en cas de transmission

Quand un immeuble est détenu par une SCI, la donation porte sur les parts sociales de la société. Le bénéfice de ce type de donation réside dans le fait que la valeur de la part est égale à l’actif de la société moins le passif. En détention directe, un emprunt ne peut venir en déduction de la valeur vénale de l’immeuble. La valorisation des parts sociales peut être faible lorsque la SCI emprunte pour l’acquisition d’un immeuble.

Diminuer son imposition

La SCI peut être semi-transparente fiscalement, c’est-à-dire qu’elle relève de l’impôt sur le revenu. Toutefois, elle peut opter pour le régime
de l’impôt sur les sociétés. Lorsque la SCI est soumise à l’Impôt sur les revenus (IR), chaque associé déclare sa quote-part de résultat dans la catégorie des revenus fonciers. Dans la situation d’une SCI à l’Impôt sur les sociétés (IS), c’est la société qui paie l’impôt au taux de 15 % ou 33,1/3 %. Si la société décide de distribuer une partie du résultat, les dividendes perçus par les associés seront à déclarer dans la catégorie des revenus capitaux mobiliers à l’IR. Les associés imposés dans une tranche d’impôt élevée, 30 %, 41 % voir 45 %, peuvent avoir un intérêt à ce que la SCI opte pour l’IS. Toutefois, il faut agir avec prudence avant d’opter pour ce régime d’imposition à l’IS. Il faudra mesurer les incidences fiscales ainsi que les objectifs des associés car l’option à l’IS est irrévocable.

Séparation du patrimoine privé et professionnel

Les immeubles, dont l’exploitant individuel est propriétaire, peuvent, à son choix être inscrits à l’actif de son bilan ou maintenus dans son patrimoine privé. Un immeuble à l’actif d’un bilan peut être un frein pour une vente future en raison d’une augmentation du prix de la part. Le dirigeant peut être amené à ne pas conserver le bien à titre privé, ni de l’inscrire à l’actif de son bilan. Dans ce cas, il peut décider de l’inscrire à l’actif d’une SCI. L’immeuble peut être mis à la disposition de l’entreprise gratuitement ou en contrepartie d’un loyer. Créer une SCI permet une meilleure stabilité du droit de propriété, de dissocier la propriété ainsi que le pouvoir à travers les statuts. L’apport de l’immeuble à la SCI permet de le protéger si l’entreprise connaît des difficultés financières, à condition que la SCI ne se porte pas caution de l’entreprise.

Jonathan Paul / Cerfrance Côtes d’Armor