Pas de prêt bancaire sans garantie… Dès lors, faut-il opter pour l’hypothèque ou la caution ?
La garantie exigée par l’établissement bancaire lors d’un prêt peut prendre deux formes. Il existe d’une part l’acte authentique réalisé par le notaire, appelé garantie réelle. Elle correspond à l’hypothèque. Et d’autre part, l’acte sous seing privé que l’on qualifie de garantie personnelle ou caution. La garantie hypothécaire est forcément établie par un notaire. Elle fait l’objet d’une publication au service de la publicité foncière. En général, l’inscription hypothécaire dure aussi longtemps que le prêt lui-même plus un an. Elle ne peut cependant pas dépasser 50 ans. À l’issue de cette durée, elle disparaît d’elle-même sans frais ni formalités. Si l’emprunteur souhaite vendre son bien immobilier avant la fin du prêt, il devra obtenir la mainlevée de son inscription hypothécaire. Cette démarche, comme l’hypothèque en elle-même, génère des frais*. Ils ne sont pas récupérables par l’emprunteur.
Caution plus chère
Le coût de la caution est en général plus élevé que celui de la simple garantie hypothécaire. Toutefois, ces frais peuvent être récupérables en fin de prêt. Si l’emprunteur rencontre des difficultés à honorer sa dette, l’organisme de caution remboursera le prêteur et cherchera des solutions amiables avec lui comme le rééchelonnement. Si besoin, il pourra recourir à une inscription d’hypothèque sur le bien aux frais de l’emprunteur. Par ailleurs, il est bon à savoir que les emprunts garantis souffrent d’un délai de traitement plus long pour laisser le temps à l’organisme de caution d’instruire le dossier.
Transfert de prêt
Par contre, les garanties souscrites auprès des sociétés de cautionnement facilitent les opérations de transfert de prêt. Il peut en effet arriver qu’un emprunteur souhaite affecter son prêt initial au financement d’une nouvelle acquisition. Si cela est prévu, la garantie permet de procéder facilement au transfert du prêt. Il faudra prévoir cependant une nouvelle analyse du dossier par la société de cautionnement ainsi que la rédaction d’un avenant de l’acte de caution avec le montant du prêt, l’identité de l’emprunteur et le bien objet de l’opération. Le cautionnement sera la meilleure option pour garantir le financement d’un bien bénéficiant d’un taux intéressant et dont l’emprunteur sait qu’il pourra être amené à le revendre avant la fin de l’emprunt en vue d’un nouvel investissement. Par contre, il est conseillé de garantir le financement d’un bien que l’on souhaite garder toute sa vie, ou au moins jusqu’à la fin du crédit, par une garantie hypothécaire. Ce sera le cas d’un couple qui envisage d’acquérir sa résidence principale, par exemple.
Bertrand Séveno / Cogedis
* Pour une hypothèque, environ 1 % du montant de l’emprunt pour l’inscription hypothécaire et 0,5 % du montant de l’emprunt pour la mainlevée s’agissant d’un prêt d’un montant de 150 000 euros, soit 1 500+750=2 250 euros.
Coût d’une caution : entre 2 et 2,5 % du montant de l’emprunt.
