Pour investir dans un bien immobilier, de nombreux dispositifs permettent des déductions de charges ou des réductions d’impôts.
La “Loi Cosse”, en vigueur depuis janvier 2017, est un nouveau dispositif visant à inciter la mise en location des nombreux logements vacants. Elle remplace le « Borloo ancien » et concerne comme lui les logements loués dans le cadre d’une convention signée avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat).
Le propriétaire peut appliquer sur ses loyers une déduction forfaitaire de 15 à 70 %, en fonction de la zone géographique et du caractère social de la convention (secteur intermédiaire, social ou très social). Les zones dans lesquelles il n’y a pas de déséquilibre entre l’offre et la demande (a priori la zone C du dispositif Pinel) ne sont pas éligibles. Sauf si le bail est consenti à un tiers social ou fait l’objet d’un mandat de gestion à une Agence immobilière sociale (AIS) pour faciliter le logement de personnes en difficultés. L’intermédiation locative permet en effet de bénéficier, quel que soit le lieu de situation du logement, d’une déduction de 85 %. Elle permet surtout de faciliter et de sécuriser la relation locative : le propriétaire loue directement son logement à l’organisme, bénéficiant ainsi d’une garantie de paiement des loyers, ou délègue la gestion à l’AIS.
Pinel et Censi-Bouvard
Le dispositif Pinel est prorogé jusqu’au 31 décembre 2017. Jusque-là réservé aux zones A, A bis, B1 voire B2, il peut être étendu en 2017 à des communes classées en zone C sur agrément du préfet de région. Pour rappel, il permet au particulier, qui investit dans un logement neuf ou réhabilité, de bénéficier d’une réduction d’impôts allant de 12 à 21 % du prix de revient, contre un engagement de location de 6 à 12 ans.
La réduction d’impôts Censi-Bouvard de 11 % en faveur des investissements dans des résidences pour étudiants ou personnes âgées est également prorogée d’un an. Elle cesse en revanche pour les résidences de tourisme qui font l’objet d’une nouvelle réduction de 20 % pour les travaux de réhabilitation.
Réfléchir avant d’investir
Avec ou sans coup de pouce fiscal, l’investissement immobilier locatif est par nature un investissement à long terme. Il doit s’intégrer dans une organisation patrimoniale globale, présentant un bon équilibre entre épargne financière, immobilier et biens professionnels. Les recettes, y compris l’éventuelle réduction d’impôt, ne couvrent jamais l’ensemble des charges notamment l’échéance de prêt. Ne pas oublier donc d’analyser précisément l’effort de trésorerie sur toute la durée, au risque de devoir se serrer la ceinture. D’autant plus en cas de vacance locative ou de loyers impayés. Il faut donc avoir de la marge financièrement pour se lancer dans un tel projet. La décision de principe prise, reste à trouver le « bon » investissement : un emplacement idéal, un quartier sympa, un marché locatif dynamique, une construction de qualité, à un prix correct. Beaucoup de critères pour une réussite qui se mesurera a posteriori au prix de vente du logement. Sans oublier que la gestion d’un bien locatif suppose un minimum d’investissement personnel. Ces préalables posés, chacun trouvera chaussure à son pied pour mettre à profit une capacité de remboursement et se constituer un patrimoine.
Soazig Marquer/Cerfrance Finistère
