La décision d’un locataire de céder son bail rural doit être une réflexion réfléchie et anticipée qui peut avoir des conséquences sur la date d’installation ou de retraite. Décryptage de la démarche.
Le Code rural interdit toute cession de bail sauf si le bailleur donne son agrément au profit du conjoint ou des descendants du preneur dans le cas où ils sont majeurs ou émancipés (Art. L 411-35). Si le propriétaire des terres s’oppose à cette cession, le locataire peut saisir le tribunal paritaire des baux. Il doit alors se faire représenter par un avocat. Le délai de la procédure est d’environ 6 mois. Il faut donc être vigilant dans le cas d’une installation mais aussi d’un départ à la retraite et anticiper la démarche.
Le départ à la retraite peut ainsi être retardé de 6 mois, car l’activité doit être maintenue jusqu’à la décision du tribunal sur le bail. Dans le cas contraire, la cession d’activité représenterait un motif de rupture de contrat et l’arrêt du bail. C’est pourquoi, un accompagnement est préconisé, en particulier lorsque le foncier exploité et concerné par la cession de bail est un élément déterminant pour la viabilité de l’activité économique.
Autoriser un copreneur
Une fois le nouveau locataire en place, il a la possibilité d’associer un copreneur à son bail. Il a alors besoin de l’autorisation du bailleur, ou à défaut du tribunal paritaire. Les seules conditions pour valider cette association au sein du bail sont que le copreneur doit être lié par un pacte civil de solidarité avec le nouveau locataire et qu’il doit participer au sein de l’exploitation.
Dans le cas particulier où le locataire souhaite céder son bail à une personne tierce, comme un voisin, cela doit être prévu lors de la réalisation du bail à travers une clause. Celle-ci indique ainsi les personnes, autres que conjoint et descendants, qui sont autorisées à reprendre le bail. Le contrat doit être rédigé sous forme authentique, c’est-à-dire réalisé chez un notaire et mentionner expressément l’accord du bailleur et du preneur. Si le contrat n’est pas authentique, la clause n’a aucune validité. Dans ce cas, et dans celui où la clause n’a pas été réalisée lors de l’élaboration du bail, un nouvel accord doit être trouvé entre le propriétaire et le nouveau locataire afin de signer un nouveau bail.
Lettre recommandée et enregistrement
Pour céder son bail à un conjoint, un descendant, ou une personne tierce mentionnée dans la clause réalisée chez le notaire, le locataire doit notifier au bailleur un projet de cession. Il rédige alors une lettre recommandée avec accusé de réception où il mentionne l’identité du cessionnaire ainsi que la date de cession prévue. La cession est ensuite signée par les différentes parties : bailleur, ancien locataire, nouveau preneur. Il fait alors l’objet d’un enregistrement auprès du centre des impôts. Lors de la cession, le repreneur n’a pas besoin de signer de nouveau bail : ce dernier continue dans les conditions initiales de la signature sans discussion nécessaire entre les deux parties.
