Le décès du bailleur n’est pas une cause de fin du bail rural. Les droits et devoirs du bailleur sont transmis à ses héritiers. Ainsi l’indivision successorale ( l’ensemble des héritiers ) devient automatiquement propriétaire des biens composant la succession. Devant notaire, les héritiers peuvent décider un partage amiable et, dans ce cas, un héritier peut devenir seul propriétaire des terres louées.
Bail opposable au nouveau propriétaire
Le bail continue et est opposable au nouveau propriétaire. Il n’est donc pas nécessaire de conclure un nouveau bail. Le bail se poursuit, aux mêmes conditions, mais avec un nouveau bailleur à qui le preneur doit désormais verser le fermage. Il est d’usage que le nouveau propriétaire informe le locataire du changement de bailleur mais aucun texte de loi ne l’y oblige. La difficulté peut intervenir en cas de bail verbal : si le nouveau bailleur invoque l’inexistence du bail, il appartient au preneur de justifier de son exploitation et du versement du fermage.
Non-renouvellement sous conditions
Le statut du fermage s’appliquant, le nouveau bailleur a la possibilité de refuser le renouvellement du bail rural en invoquant, notamment, son droit de reprise (article L.411-58 du code rural). Il peut donc reprendre, sous conditions, les biens loués pour lui-même ou au profit de l’un de ses descendants majeurs ou mineurs émancipés, en vue d’une exploitation personnelle qui devra être au moins d’une durée de neuf ans. Si le nouveau bailleur envoie un congé non fondé, le preneur peut le contester devant le tribunal paritaire des baux ruraux compétent dans un délai de quatre mois à compter de sa réception.
N. Quiblier, juriste
