La cession du bail rural est interdite sauf au profit du conjoint ou d’un descendant avec autorisation du bailleur (article 411-35 du Code rural). Ainsi, le bail cessible a été mis en place pour que le preneur puisse céder son bail à tout exploitant extérieur à sa famille et moyennant une contrepartie financière (articles L 418-1 et suivants du Code rural).
Bail de longue durée
Le bail cessible est un bail à long terme notarié de 18 ans minimum. Il se renouvelle pour une durée de 9 ans à défaut de congé délivré 18 mois avant la fin du bail par acte d’huissier. Comme le bail à long terme classique, le loyer peut être majoré de 50 % du maximum prévu dans l’arrêté préfectoral et le bailleur bénéficie d’exonérations fiscales (donation, succession et IFI).
Dérogations au statut du fermage
La loi prévoit des dérogations dont les suivantes :
• Le bailleur peut donner congé sans motif et sans faute du preneur. Dans ce cas, il doit verser au preneur une indemnité évaluée en fonction du préjudice causé par le défaut de renouvellement. Toutefois, si le congé est fondé sur une faute du preneur (non-paiement du fermage, mauvaise exploitation du fonds,…), l’indemnité n’est pas due.
• Si le bail a plus de 3 ans, le preneur, dans le cadre de son droit de préemption, ne peut pas demander la révision du prix de vente des biens loués et le droit de préemption de la Safer ne peut pas s’appliquer.
Cession facilitée
Le preneur doit, sous peine de nullité de la cession, informer le bailleur de la cession, 3 mois au préalable par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur peut s’y opposer, en justice, s’il justifie d’un motif légitime.
N. Quiblier / Juriste
