Le montant du fermage est fixé par les parties dans le contrat de bail rural. Il est encadré entre des minima et maxima et est actualisé chaque année en fonction de la variation de l’indice national des fermages. Il peut également être révisé à certaines périodes du bail (articles L 411.11 et suivants du Code rural).
Révision en cours de bail
Si le montant du fermage est manifestement excessif ou sous-estimé, le bailleur ou le fermier peut exercer une action en révision de fermage anormal en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR) afin qu’il fixe un nouveau fermage dit « normal ». Deux conditions s’imposent :
• Le montant du fermage doit être inférieur ou supérieur d’au moins 1/10e à la valeur locative de la catégorie du bien loué.
• L’action judiciaire ne peut être intentée qu’au cours de la troisième année de jouissance du bail et qu’une seule fois pour chaque bail. La faculté de révision vaut pour la troisième année du premier bail, comme pour la troisième année de chacun des baux renouvelés.
Révision à échéance du bail
Le bail rural se renouvelle aux clauses et conditions initiales. Toutefois, chacune des parties peut, à défaut d’accord amiable, saisir le TPBR pour modifier le montant du fermage toujours en respectant les minima et maxima. Dans une décision motivée, le juge décide du nouveau montant à appliquer à l’avenir (et non pas à l’égard des fermages antérieurs). À noter : Les améliorations culturales apportées au fonds loué par le preneur sont calculées lors de la résiliation du bail et non au moment de la fixation du fermage du bail renouvelé.
Nathalie Quiblier, juriste
