Le bail rural peut englober un ensemble de biens constitués par la maison d’habitation, des bâtiments d’exploitation et des terres. Quelles règles juridiques régissent cette habitation ?
Statut du fermage et habitation
La cour de cassation a rappelé qu’un bail rural unique conclu pour des bâtiments d’habitation ainsi que pour des terres à usage d’exploitation agricole est soumis dans son ensemble au statut de fermage (Civ. 3e, 30 oct. 2013, n° 12-22.310). C’est pourquoi, à la suite d’impayés, aussi bien pour les terres que pour le bâtiment à usage d’habitation, le preneur (ou fermier) encourt la résiliation du bail (article L 411-31 du code rural).Le bailleur et le preneur sont tenus de distinguer le loyer des bâtiments d’habitation de celui des bâtiments d’exploitation et des terres nues entre des minima et des maxima arrêtés par le Préfet.
Dérogation : La sous-location de l’habitation
Le statut des baux ruraux interdit pour le preneur de sous-louer les terres comprises dans son bail (article L 411.35 du Code rural). Toutefois il existe deux dérogations en matière d’habitation : -Le fermier a la possibilité de louer la maison d’habitation (ou même une parcelle pour faire du camping) pour un usage de vacances ou de loisirs au maximum pour une durée de 3 mois consécutifs avec l’accord préalable du bailleur ou à défaut du tribunal paritaire des baux ruraux. -Le fermier peut, en outre, avec l’accord préalable et express du bailleur, sous-louer la maison d’habitation au moyen d’un bail d’habitation classique (code civil).Sans l’accord préalable exigé, le fermier encourt la résiliation ou le non renouvellement de son bail rural.
Nathalie Quiblier, juriste
