Le bail emphytéotique est un bail de longue durée établi par acte notarié qui n’est pas soumis au statut du fermage. Le propriétaire souscrit un tel contrat afin que le preneur mette en valeur le bien en réalisant des investissements de façon durable. Bien que soumis à une réglementation particulière (articles L 451-1 et suivants du Code rural), il a de nombreux intérêts.
Une grande liberté
Le preneur (ou « emphytéote ») peut changer de mode d’exploitation, de culture, entreprendre des travaux, transformer d’anciens bâtiments, construire un bâtiment neuf, rénover de façon importante un immeuble… aucune clause ne peut limiter l’usage auquel le preneur destine les biens loués. La seule limite étant de ne pas porter atteinte à la valeur du fonds.
Le contrat doit être compris entre 18 et 99 ans et non renouvelable par tacite reconduction. Le preneur a la propriété jusqu’au terme du bail des biens qu’il a ajoutés à ceux faisant l’objet du bail (ex : bâtiments qu’il a fait construire). À l’échéance, toutes les constructions édifiées par le preneur restent au propriétaire.
À moindre coût
Le preneur doit au propriétaire une redevance (ou « canon ») librement fixée par les parties. Le montant, encadré par aucun texte, est généralement peu élevé surtout lorsqu’une clause du bail oblige le preneur à remettre le fonds en culture ou à faire des investissements. Le preneur est tenu, en outre, de toutes les contributions et charges du fonds ainsi que de toutes les réparations concernant les bâtiments existants lors de l’entrée en jouissance et ceux qu’il a construits en exécution du bail.
Nathalie Quiblier, juriste
