La fixation du loyer d’un bail rural est encadrée et donc non librement choisie par les parties (bailleur et fermier) : Le fermage doit être compris entre des fourchettes établies par arrêté préfectoral (avec des maxima et des minima) selon les différents éléments du bail (foncier, bâti…). Une fois fixé, le montant du fermage ne peut pas être modifié unilatéralement par une partie. Le fermage est, ensuite, revalorisé chaque année selon un indice national (arrêté ministériel). Cas du fermage excessif ou sous-estimé C’est le cas dans lequel le fermage ne correspond pas à la valeur locative énoncée selon les barèmes de l’arrêté préfectoral (article L 411-13 du Code rural). Ainsi, le fermage a été sur ou sous évalué. Si l’écart entre le montant du fermage fixé et la valeur locative est de plus de 10 %, bailleur ou preneur peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux qui fixera, sur la base d’une expertise, le loyer dit « normal » pour la période du bail restant à courir à partir de la demande. Attention, cette action judiciaire doit être engagée obligatoirement au cours de la 3e année de jouissance du bail (initial ou renouvelé) à compter de la date d’entrée dans les lieux par le fermier et elle ne peut être exercée qu’une seule fois pour chaque bail. Cas du renouvellement du bail Lors de chaque renouvellement le bail rural se poursuit, en principe, dans les mêmes conditions. Toutefois, les parties peuvent demander un nouveau fermage. En cas de désaccord, le montant du nouveau fermage est fixé par le tribunal partiaire des baux ruraux saisi. Le prix du bail renouvelé prend alors effet à la date du renouvellement du bail. Nathalie Quiblier, juriste….

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