Le bailleur subit les difficultés financières du locataire

Le propriétaire doit être vigilant en cas de difficulté financière du locataire. Selon la procédure engagée, l’attitude à suivre diffère.

Règlement amiable, sauvegarde de justice, règlement judiciaire ou liquidation, la procédure dépend de la situation de l’agriculteur en difficulté. Dans le premier cas, la demande est souvent faite par l’un des principaux créanciers : banque, MSA… « Le propriétaire, dont les loyers ne sont pas payés peut également déposer une demande par lettre au Tribunal judiciaire », précise Patrice Couëtoux du Tertre, avocat, intervenant à l’assemblée du syndicat de la Propriété privée rurale du Morbihan. « Un conciliateur est nommé par le tribunal avec une durée de mission. Le recouvrement des créances est suspendu dès la mise en route de la procédure ». L’accord amiable porte sur une remise de dettes et/ou sur un échéancier de règlement. « Si le propriétaire n’a pas été invité à la réunion de conciliation, il n’est pas tenu par l’accord ». Si le plan, approuvé par tous les créanciers, n’est pas respecté, une autre procédure est engagée : la sauvegarde de justice. « Elle prévoit une période d’observation qui peut aller jusqu’à 18 mois au cours de laquelle toutes les créances antérieures à l’ouverture sont gelées ». Cette procédure est peu utilisée dans l’Ouest ; elle se limite aux régions céréalières.
Dans la région, le plan d’un RAJ (Règlement amiable judiciaire) non respecté débouche généralement sur une procédure de règlement judiciaire (RJ).

De l’amiable au judiciaire

« Le tribunal constate (et fixe) la date de cessation des paiements, qui génère une période d’observation de 6 mois ». Un mandataire, représentant les débiteurs, est désigné. Il s’adresse à tous les créanciers, y compris au propriétaire du foncier, pour connaître les sommes dues, avec les pièces justificatives. Il propose, là encore, des remises et/ou des délais de paiement. La remise peut être refusée par le bailleur mais alors, le remboursement est étalé sur toute la durée du plan. « Au bout de 2 mois, le tribunal juge, au vu des résultats, si le redressement de l’exploitation est possible ou pas. Dans le premier cas, l’entreprise poursuit son activité. Dans le second cas, la liquidation est prononcée ».

Résiliation du bail

Si le plan perdure, le mandataire encaisse et répartit les fonds générés par l’activité agricole. « Pendant la phase de redressement judiciaire, qui consiste à remodeler l’entreprise (difficile en agriculture), une cessation partielle d’activité peut être envisagée. Dans ce cas, le bail rural n’est pas cessible. Il doit être résilié avant proposition d’un nouveau bail à un autre agriculteur ». Si le plan du RJ n’est pas respecté, il est résolu (annulé) et la liquidation est prononcée. « L’activité cesse, les créances sont vérifiées par le liquidateur. Les créanciers ont un mois pour contester éventuellement leur montant au tribunal ». Les actifs sont répartis selon l’ordre des privilèges : frais de justice, trésor public et salaires en premier lieu. Le liquidateur peut décider de résilier le bail et de l’attribuer, sur demande du bailleur, à un autre agriculteur. D’autres subtilités existent ; le propriétaire doit, s’il ne veut pas être lésé, suivre de près la procédure engagée pour raisons financières.

Une mise en demeure en cas de loyer impayé

Si le fermier ne paie pas son loyer à l’échéance convenue, le bailleur peut lui adresser une première mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Au terme d’un délai de 3 mois à compter de cette mise en demeure, si le locataire n’a toujours pas payé, le propriétaire doit lui envoyer une nouvelle mise en demeure qui ouvre un nouveau délai de 3 mois pour régler la dette locative. Si le fermier n’a toujours pas réglé au terme de ce second délai, le bailleur a la possibilité d’agir devant le Tribunal paritaire des baux ruraux afin de solliciter la résiliation du bail. Un paiement partiel n’est pas libératoire.