Lorsque certaines dépenses sont engagées, le déficit foncier va permettre de diminuer le montant de l’impôt. Pour enclencher ce mécanisme, il faut répondre à plusieurs critères. En premier lieu, être propriétaire d’un bien proposé à la location non meublée, à usage d’habitation.
Il faut aussi relever du régime d’imposition” réel”. C’est dans ce cas qu’il est possible de déduire les charges des revenus fonciers. Or, s’il s’avère que le montant des charges est supérieur aux revenus fonciers, le propriétaire se retrouve alors en situation de déficit foncier qui peut alors être déduit du revenu global.
Cette déduction du revenu global est conditionnée au maintien du bien en location nue pendant 3 ans (jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant celle au titre de laquelle les travaux ont été déduits).
Ainsi, en cas de vente avant le terme de ce délai, la déduction du revenu global est remise en cause : vous paierez l’impôt sur le « rehaussement » du revenu global ainsi que des intérêts de retard. Cependant, les travaux « retirés » du revenu global ne sont pas perdus, ils peuvent être déduits des revenus fonciers des 10 années suivantes.
Jusqu’à 10 700 €
Quels sont les travaux éligibles ?
Certaines dépenses de travaux sont déductibles à condition que le bien soit loué en vue d’acquérir ou conserver des revenus fonciers, que les dépenses soient justifiées et de nature déductibles (les travaux réalisés par la copropriété sont également déductibles), ou encore qu’il déduise les travaux l’année de leur paiement.
Les travaux peuvent être menés par le propriétaire lui-même (avec l’aide d’un architecte, d’une entreprise de rénovation, etc.) ou par le promoteur qui commercialise l’opération immobilière optimisée au déficit foncier. Si le propriétaire réalise les travaux lui-même, il ne pourra déduire que les matériaux. Son « temps passé » ne peut être valorisé, ni faire l’objet d’une déduction.
Les montants de la réduction sont-ils plafonnés ?
Le déficit foncier, c’est-à-dire le résultat négatif, peut s’imputer sur les autres revenus fonciers du propriétaire sans limitation et/ou sur votre revenu global jusqu’à 10 700 €. Le déficit foncier éventuellement non imputé, peut être reporté pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs.
Une mesure récente double le plafond imputable jusqu’à 21400€ si vous améliorez la performance énergétique du logement. Toutefois, ce doublement ne sera pas à choisir la plupart du temps. Ce n’est pas fiscalement intéressant car on perd l’économie sur les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers futurs.
Christophe Gavard – Groupe Cogedis
